最近香港楼市牛气冲天，不少新盘开盘就就抢光，而且基本上都要抽签，价格也明显回升，和去年低迷的状态形成鲜明对比。无独有偶，中国一线城市房地产市场也出现了一些企稳回升初步信号， 2月份，一线城市新建商品住宅价格环比由此前的下降转为基本持平，北京和上海的二手房价格环比也同时出现反弹。更值得注意的是，这一变化是在近期没有明显新增房地产刺激政策的情况下出现的（最新的上海进一步放松地产的政策出现在二月末），具有一定的“自发企稳”意味。对于经历了较长时间调整的中国房地产市场而言，这无疑是一个值得关注的积极信号。
就笔者看来，中国房地产市场在局部领域出现积极信号，是政策调整、经济基本面与房地产部门本身深度调整的结果。然而，对中国房地产市场整体而言，情况仍难言乐观：高等级城市和其他城市分化仍然明显、二手房和新房市场也差异较大。在中国城镇化增速放缓、新房库存整体仍然高企的大背景下，笔者以为中国房地产市场，特别是与投资与增长密切相关的一手房市场，想要真正企稳回升，还是取决于经济基本面能否持续回暖、居民收入和预期能否持续改善。
为何房地产市场出现积极信号？
自2021年下半年以来，中国房地产市场进入长周期调整阶段。70城房价除了在2023年初因为疫情冲击结束和2024年底因为“926”一揽子政策刺激而出现阶段性企稳之外，整体而言持续下跌。即使对一线城市而言，2月出现的内生性企稳也显得尤为可贵。就笔者看来，当期房地产价格出现边际改善至少有三个方面的主要原因：
首先，房地产政策持续调整，为市场逐渐稳定创造了条件。过去两三年，房地产政策的方向已经从过去强调“防止房价过快上涨”，逐步转向“推动房地产市场平稳健康发展”。围绕这一目标，中国人民银行多次通过降准、降息来降低融资成本，并下调个人住房贷款利率和住房公积金贷款利率。同时，各地在限购、限贷、首付比例、房贷利率等方面进行了多轮优化调整，一些城市还推出了以旧换新、降低交易税费等措施刺激需求。
此外，中央政府不断传递推动房地产市场“止跌回稳”的信号；部分地区开始探索收购存量商品房用于保障性住房或租赁住房，以加快库存消化。在自然资源部等刚刚发布的关于土地政策的有关文件中，还进一步提出“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，以抑制新增住房供给。就笔者看来，持续的政策调整逐步形成合力，有助于改善市场预期，稳定市场价格。
其次，宏观经济环境也出现了一些改善迹象。2025年中国经济增长实现5%，总体好于市场一致预期，刚刚公布的2026年1-2月份经济数据也有颇多亮点，即使不考虑因为春节较晚而实现的出口高增长，固定资产投资增长从负转正、社会消费零售同比增长反弹都超了预期。
在经济增长的支持下，中国的价格水平也出现了一定程度的回暖。比如，服务业CPI同比从2024年9月的0.2%持续回升，到今年1-2月平均增长达到了0.9%，创出本轮反弹以来的新高。
第三，房地产市场自身已经经历了较长时期的调整。过去4-5年，房地产市场在价格和供给等多个方面都出现明显下降。以二手房价而言，中原地产等数据显示，许多城市二手房价格已经下跌了30-40%；一线城市部分区域的租金回报率已经开始回升，甚至超过长期国债收益率。同时，中国房地产的新开工已经较高点下跌了超过三分之二，抑制了新房的供给。
二手市场的房地产的成交也出现回暖，特别是在一线城市，例如3月14-15日上海周末二手房成交达到2862套，创出近五年新高。北京和上海二手房库存也因此从高位明显下跌；比如，上海的链家挂牌目前为8万套左右，较历史峰值减少3万套；北京链家的二手房挂牌也从接近17万套的高峰下滑到今年2月初的14万套左右并可能继续下滑。市场供需关系的变化，也使得价格继续快速下跌的动力有所减弱。
从这个角度看，当前一线城市房价出现一些积极信号，并不是偶然现象，而是在政策、宏观环境以及市场自身调整共同作用下形成的结果，也在一定程度上体现出经济周期运行的正常过程。
房地产市场分化仍然十分明显
虽然2月中国房地产市场出现了一些积极信号，但是详细审视数据，市场分化仍然非常明显。亮点还是主要集中在少数城市、也未能完全覆盖一二手市场。
一方面，价格回暖主要集中在高线城市。70城数据显示，2月份二线和以下城市的新房和二手房价格环比仍在下跌之中，目前还很难判断下跌何时终止。以二手住宅为例，北京和上海是所有城市仅有的两座出现环比价格回升的城市。
另一方面，相对二手房市场的销售回暖，新房市场的成交仍然持续创出新低，甚至包括一线城市。国家统计局的数据显示，全国的二手房签约面积从2023年的7.07亿平上升到2025年的7.37亿平；大城市二手房成交量的回升更加明显。反过来， 2025年全国一手商品住宅销售面积则降至7.3亿平方米，为2021年达峰后连续第四年下滑。
即使是北京、上海这样的大城市，其一手房销售面积也在持续下滑。比如，2025年上海商品房销售面积为1224.93万平方米，也创出2022年以来的新低。实际上，一手市场的低迷也影响到了土拍市场。在3月13日进行的上海土拍中，3宗宅地仅有一宗以6.7%的溢价成交，其他2 宗都是底价成交；销售不畅而库存压力不低，开发商普遍比较谨慎。
房地产市场未来展望
在房地产市场仍然明显分化、改善信号集中在少数大城市的背景下，笔者以为中国房地产市场想要出现全面回升仍然有较大挑战，特别是在与投资与增长更加相关的新房市场。即使对高线城市的二手房市场而言，经济基本面能否持续改善仍是这些城市房价能否真正触底企稳的关键。
从长期而言，在人口开始出现负增长、中国的城镇化已经进入到后期阶段之后，对房地产的需求增长会明显放缓。比如，2023-2025年，中国平均每年新增城镇人口仅有约1100万，不到2009-2019年平均增长的一半。城镇就业总人数的增长也同样明显放缓。
更重要的是，当下中国一手房库存水平仍然处于较高水平。比如，截至2026年2月，国家统计局公布的一手住宅待售现面积约4.3亿平，也仅仅略低于2015年供给侧改革去库存之前的水平。在销售仍然低迷、库存又处于高位的背景下，中国一手房市场的调整恐怕还需要相当长的时间。
此外，即使对一线和强二线城市而言，二手房房价能否切实企稳，也取决于经济基本面的改善能否持续。此外，产能过剩的问题尚未根本缓解，2025年产能利用率创出本轮经济调整以来的新低；从统计局的数据来看，工业企业利润的改善也并不明显。
总体而言，从最新的70城房价数据来看，中国房地产市场开始出现了一些局部性的亮点。然而，中国房地产市场整体企稳的基本面尚不完全具备。只有居民收入、就业能够出现切实改善，对经济的预期也出现回暖，叠加库存持续去化之后，中国房地产市场才有望实现真正的企稳。注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com